Sang tên là chuỗi thủ tục để quyền sử dụng đất chuyển từ người này sang người khác một cách hợp pháp. Bài này đi theo trình tự thực tế.
Trình tự và hồ sơ cụ thể có thể khác nhau theo địa phương và theo thời kỳ. Nên hỏi bộ phận một cửa hoặc văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có thửa đất trước khi làm.
Bước 0: Kiểm tra trước khi đặt cọc
Đây là bước không có trong hướng dẫn thủ tục nhưng quan trọng nhất về mặt rủi ro.
- Tra thông tin thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai.
- Kiểm tra quy hoạch.
- Xác minh người bán đúng là chủ, và nếu là tài sản chung thì có đủ chữ ký của các đồng sở hữu không.
- Kiểm xem có đang thế chấp, đang tranh chấp, đang bị kê biên không.
- Đối chiếu diện tích và ranh giới thực tế với sơ đồ trên giấy.
Bước 1: Đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc nên bằng văn bản, ghi rõ: thông tin thửa đất, giá, số tiền cọc, thời hạn ký hợp đồng chính thức, và xử lý ra sao nếu một bên không thực hiện.
Mục cuối là mục hay thiếu và cũng hay tranh chấp nhất.
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Hai bên cùng có mặt tại tổ chức hành nghề công chứng, mang theo giấy tờ tùy thân, giấy chứng nhận bản chính, và các giấy tờ liên quan tới tình trạng hôn nhân.
Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, tra thông tin, đọc lại hợp đồng cho hai bên nghe rồi hai bên ký.
Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Nộp hồ sơ kê khai thuế và lệ phí liên quan tới việc chuyển nhượng, rồi nộp tiền theo thông báo.
Bước 4: Đăng ký biến động
Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa hoặc văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này cập nhật hồ sơ địa chính và ghi nhận việc chuyển quyền.
Đây là bước quyết định. Ký hợp đồng công chứng mới là thỏa thuận giữa hai bên; quyền chỉ thực sự chuyển khi việc đăng ký hoàn tất.
Bước 5: Nhận kết quả
Nhận lại giấy chứng nhận đã được cập nhật, hoặc được cấp giấy mới, tùy trường hợp.
Bốn chỗ hay vướng
1. Dừng lại sau khi công chứng. Đây là lỗi phổ biến và nguy hiểm nhất. Hai bên ký xong, giao tiền giao giấy, rồi để đó nhiều năm mà không đăng ký. Hậu quả xuất hiện về sau: người bán qua đời và phát sinh thừa kế, người bán bán tiếp cho người khác, hoặc tài sản bị kê biên.
2. Thiếu chữ ký của đồng sở hữu. Tài sản chung vợ chồng cần cả hai ký. Trường hợp một người đã mất thì phải giải quyết thừa kế trước.
3. Thông tin không khớp. Số chứng minh cũ và căn cước mới, tên viết khác dấu, địa chỉ đã thay đổi do sáp nhập đơn vị hành chính. Những chỗ này cần giấy xác nhận bổ sung.
4. Hiện trạng khác giấy tờ. Xây thêm mà chưa cập nhật, diện tích đo lại khác với trên sổ. Cần xử lý trước hoặc thống nhất rõ trong hợp đồng ai chịu trách nhiệm.
Mua bán bằng giấy viết tay
Cần nói rõ vì việc này vẫn phổ biến: giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc diện phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Giấy viết tay không đáp ứng điều kiện về hình thức thì rất khó bảo vệ quyền khi có tranh chấp.
Người đang giữ một giao dịch dạng này nên tìm hiểu sớm về khả năng hoàn thiện thủ tục — càng để lâu, các bên liên quan càng thay đổi và càng khó xử lý.
Tự làm hay thuê dịch vụ
Thủ tục này tự làm được, và nhiều người tự làm. Thuê dịch vụ tiết kiệm thời gian đi lại nhưng không thay được trách nhiệm của mình về nội dung.
Dù chọn cách nào, hai việc nên tự làm: kiểm tra trước khi đặt cọc, và đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Đây là hai chỗ mà sai lầm khó sửa nhất.
Hỏi đáp nhanh
Ký công chứng xong đã là chuyển quyền chưa?
Chưa. Ký công chứng mới là thoả thuận giữa hai bên; quyền chỉ thực sự chuyển khi việc đăng ký biến động hoàn tất.
Lỗi nào nguy hiểm nhất và phổ biến nhất?
Dừng lại sau khi công chứng — giao tiền giao giấy rồi để đó nhiều năm không đăng ký. Hậu quả xuất hiện về sau: người bán qua đời và phát sinh thừa kế, bán tiếp cho người khác, hoặc tài sản bị kê biên.
Bước nào không có trong hướng dẫn thủ tục nhưng quan trọng nhất về rủi ro?
Kiểm tra trước khi đặt cọc: tra thông tin thửa đất, kiểm quy hoạch, xác minh người bán, kiểm thế chấp và tranh chấp, đối chiếu diện tích thực tế với sơ đồ.
Mua bán bằng giấy viết tay có bảo vệ được quyền không?
Rất khó. Giao dịch chuyển nhượng thuộc diện phải công chứng hoặc chứng thực; giấy viết tay không đáp ứng điều kiện về hình thức.
