Đây là việc phải làm trước khi đặt cọc, không phải sau. Thửa đất nằm trong quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp tới việc xây dựng, chuyển nhượng và giá trị.
Quy hoạch nghĩa là gì với một thửa đất
Quy hoạch là định hướng sử dụng đất do nhà nước lập cho từng khu vực. Một thửa đất có thể:
- Phù hợp quy hoạch — mục đích đang dùng khớp với quy hoạch. Trường hợp thuận lợi nhất.
- Nằm trong quy hoạch cho mục đích khác — ví dụ quy hoạch làm đường, công viên, công trình công cộng.
- Nằm một phần trong quy hoạch — chỉ một phần diện tích bị ảnh hưởng.
Hệ quả của trường hợp thứ hai và thứ ba khá cụ thể: có thể bị hạn chế trong việc xin phép xây dựng, và khi nhà nước thu hồi thì được bồi thường theo quy định — mức bồi thường thường khác với giá thị trường.
Các nguồn tra cứu
Cổng thông tin và ứng dụng bản đồ quy hoạch. Nhiều địa phương đã công bố bản đồ quy hoạch trực tuyến. Tiện để xem trước và khoanh vùng.
Hạn chế: có thể chưa cập nhật kịp, độ chính xác ranh giới ở mức bản đồ, và không có giá trị pháp lý để làm căn cứ.
Ghi chú trên giấy chứng nhận. Một số trường hợp có ghi nhận ngay trên giấy. Nhưng không có ghi chú không có nghĩa là không nằm trong quy hoạch — quy hoạch có thể được lập sau khi cấp giấy.
Xin thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là nguồn đáng tin duy nhất để làm căn cứ. Người dân có quyền yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch đối với thửa đất cụ thể.
Thủ tục và nơi tiếp nhận khác nhau theo địa phương — nên gọi hỏi bộ phận một cửa của địa phương nơi có thửa đất.
Hỏi hàng xóm và người dân xung quanh. Không có giá trị pháp lý nhưng thường cho thông tin sớm: khu này có tin đồn mở đường không, đã có ai bị thu hồi chưa, có tranh chấp gì không.
Ba câu nên hỏi khi xin thông tin
- Thửa đất có nằm trong quy hoạch nào không, và là quy hoạch gì?
- Nếu có, ảnh hưởng tới toàn bộ hay một phần diện tích?
- Mục đích sử dụng hiện tại có phù hợp với quy hoạch không?
Kiểm thêm những gì
Ngoài quy hoạch, vài thứ nên kiểm cùng lúc vì cùng ảnh hưởng tới khả năng sử dụng:
- Chỉ giới xây dựng và lộ giới — phần đất phải chừa lại, không được xây.
- Quy định về mật độ và tầng cao cho khu vực.
- Đường vào. Đường vào là đường công cộng hay đi nhờ qua đất người khác? Trường hợp thứ hai là nguồn tranh chấp rất phổ biến, và không hiện trên giấy chứng nhận.
- Hạ tầng — điện, nước, thoát nước đã tới chưa.
- Nền và ngập. Nên xem khu vực đó vào mùa mưa, hoặc hỏi người sống lâu năm.
Mục về đường vào đáng nhấn mạnh: nhiều thửa đất có giấy tờ hoàn toàn hợp lệ nhưng lối đi lại phụ thuộc vào thiện chí của hàng xóm. Đây là thứ không tra được trên bản đồ và phải đến tận nơi mới thấy.
Đất trong quy hoạch có mua được không
Câu trả lời phụ thuộc loại quy hoạch, mức độ ảnh hưởng và mục đích của người mua.
Điều nên làm là: biết rõ tình trạng trước khi quyết, và đưa nó vào tính toán về giá. Vấn đề không nằm ở việc đất có nằm trong quy hoạch hay không, mà ở việc người mua có biết hay không khi trả tiền.
Thời điểm kiểm
Kiểm trước khi đặt cọc. Sau khi đã cọc thì mọi phát hiện đều đặt người mua vào thế bị động — hoặc chấp nhận, hoặc mất cọc.
Hỏi đáp nhanh
Bản đồ quy hoạch trực tuyến có dùng làm căn cứ được không?
Không. Nó tiện để xem trước và khoanh vùng, nhưng có thể chưa cập nhật kịp và không có giá trị pháp lý. Chỉ văn bản do cơ quan có thẩm quyền cung cấp mới làm căn cứ được.
Không có ghi chú quy hoạch trên sổ có nghĩa là không nằm trong quy hoạch không?
Không. Quy hoạch có thể được lập sau khi cấp giấy.
Thứ gì không tra được trên bản đồ mà phải đến tận nơi?
Đường vào là đường công cộng hay đi nhờ qua đất người khác. Nhiều thửa có giấy tờ hoàn toàn hợp lệ nhưng lối đi phụ thuộc vào thiện chí của hàng xóm.
Nên kiểm quy hoạch vào lúc nào?
Trước khi đặt cọc. Sau khi đã cọc thì mọi phát hiện đều đặt người mua vào thế bị động — hoặc chấp nhận, hoặc mất cọc.
