Nội dung khái quát, không phải tư vấn pháp lý. Quy định về đất đai thay đổi theo thời gian và áp dụng khác nhau theo địa phương — nên hỏi cơ quan quản lý đất đai tại địa phương, tổ chức hành nghề công chứng hoặc luật sư cho trường hợp cụ thể.
Đất dính quy hoạch không tự động là không nên mua — nhưng cần hiểu rõ mình đang mua gì.
Phân biệt các mức
Quy hoạch chức năng phù hợp với hiện trạng. Ít ảnh hưởng.
Quy hoạch chức năng khác hiện trạng. Có thể hạn chế xây dựng và ảnh hưởng tới giá trị lâu dài.
Thuộc diện thu hồi nhưng chưa có kế hoạch cụ thể. Không chắc chắn về thời điểm.
Đã có kế hoạch thu hồi và thông báo. Rủi ro cao nhất với người mua để ở.
Các câu hỏi cần trả lời
Mình mua để làm gì — ở, cho thuê, hay giữ.
Có được xây dựng không, và ở mức nào.
Nếu bị thu hồi thì bồi thường theo cơ chế nào.
Còn bán lại được không, và cho ai.
Nếu vẫn quyết định mua
Giá phải phản ánh đúng tình trạng — mua giá của đất sạch cho đất dính quy hoạch là mua hớ.
Có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về tình trạng quy hoạch.
Ghi vào hợp đồng rằng hai bên đã biết tình trạng này.
Nếu mua để ở lâu dài
Rủi ro cao hơn nhiều so với mua để giữ.
Phải chuyển đi khi bị thu hồi là xáo trộn lớn, và bồi thường không bù được điều đó.
Nếu vay ngân hàng
Đất dính quy hoạch thường khó được nhận thế chấp.
Đây là điều cần kiểm trước nếu kế hoạch tài chính dựa vào việc vay.
Nguyên tắc
Biết rõ rồi quyết là chấp nhận rủi ro có tính toán. Không biết mà mua là chuyện khác hẳn.
Hỏi đáp nhanh
Các mức dính quy hoạch khác nhau thế nào?
Từ quy hoạch chức năng phù hợp hiện trạng ít ảnh hưởng, tới quy hoạch chức năng khác hiện trạng, tới thuộc diện thu hồi chưa có kế hoạch, và cao nhất là đã có kế hoạch thu hồi cùng thông báo.
Nếu vẫn quyết định mua thì cần gì?
Giá phải phản ánh đúng tình trạng, có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về tình trạng quy hoạch, và ghi vào hợp đồng rằng hai bên đã biết.
Mua để ở lâu dài có rủi ro gì?
Cao hơn nhiều so với mua để giữ — phải chuyển đi khi bị thu hồi là xáo trộn lớn mà bồi thường không bù được.
Nếu kế hoạch tài chính dựa vào vay thì cần kiểm gì?
Đất dính quy hoạch thường khó được nhận thế chấp — cần kiểm trước.
