Công chứng là bước bắt buộc với phần lớn giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Hiểu đúng vai trò của nó giúp biết mình còn phải tự lo những gì.
Công chứng viên làm gì
Công chứng viên chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Cụ thể, họ:
- Kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên — các bên có đủ điều kiện để ký hay không.
- Kiểm tra giấy tờ về tài sản.
- Tra thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản, trong đó có việc kiểm tra ngăn chặn và thế chấp.
- Kiểm nội dung hợp đồng có trái pháp luật hay đạo đức xã hội không.
- Đọc lại hợp đồng và chứng kiến việc ký.
Công chứng viên KHÔNG làm gì
Đây là phần quan trọng không kém, vì nhiều người mua tưởng công chứng là đã yên tâm hoàn toàn.
- Không kiểm tra chất lượng tài sản. Nhà thấm dột, nứt, xuống cấp — ngoài phạm vi.
- Không kiểm tra hiện trạng thực tế có khớp với giấy tờ không. Ranh giới bị lấn, đường vào có tranh chấp — người mua tự kiểm.
- Không thẩm định giá. Giá cao hay thấp là việc của hai bên.
- Không bảo đảm quy hoạch. Việc thửa đất có nằm trong quy hoạch nào không phải do người mua tự tra.
- Không tư vấn nên mua hay không.
Chuẩn bị cho buổi công chứng
Giấy tờ thường cần:
- Giấy tờ tùy thân của các bên.
- Giấy tờ về tình trạng hôn nhân — đăng ký kết hôn, hoặc xác nhận tình trạng độc thân. Đây là mục hay thiếu nhất.
- Giấy chứng nhận bản chính.
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản trong một số trường hợp.
- Giấy ủy quyền hợp lệ nếu có người ký thay.
Nên gọi hỏi trước danh mục cụ thể — thiếu một loại là phải hẹn lại, và việc tập hợp đủ các bên một lần nữa thường mất nhiều ngày.
Đọc kỹ trước khi ký
Hợp đồng sẽ được đọc lại tại chỗ, nhưng nghe đọc khác với tự đọc. Nên xin bản dự thảo trước và kiểm các mục sau:
- Thông tin các bên — họ tên, số giấy tờ, địa chỉ. Sai một ký tự cũng gây vướng khi đăng ký.
- Thông tin tài sản — số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, mục đích sử dụng.
- Giá và phương thức thanh toán — trả bao nhiêu lần, vào lúc nào, qua kênh nào.
- Thời điểm bàn giao tài sản.
- Ai nộp khoản thuế phí nào.
- Trách nhiệm của bên bán về việc tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên, không thế chấp.
- Xử lý khi một bên vi phạm.
Thanh toán
Đây là khâu nhiều rủi ro nhất trong cả giao dịch, vì hai bên đều lo bên kia không thực hiện.
Vài cách giảm rủi ro thường được dùng:
- Chuyển khoản thay vì tiền mặt — có chứng từ, và ghi rõ nội dung chuyển tiền.
- Chia thành các đợt gắn với các mốc: ký công chứng, nộp hồ sơ đăng ký, nhận giấy chứng nhận mới.
- Giữ lại một phần cho tới khi hoàn tất đăng ký sang tên.
- Dùng dịch vụ trung gian của ngân hàng cho các giao dịch giá trị lớn.
Cách thứ hai và thứ ba phổ biến nhất, và nên được ghi rõ trong hợp đồng chứ không thỏa thuận miệng.
Sau khi công chứng
Giữ bản hợp đồng đã công chứng cẩn thận, và làm ngay bước đăng ký biến động. Đây là bước hoàn tất việc chuyển quyền — để lâu là tự tạo rủi ro cho chính mình.
Hỏi đáp nhanh
Công chứng viên KHÔNG làm những gì?
Không kiểm chất lượng tài sản, không kiểm hiện trạng thực tế có khớp giấy tờ không, không thẩm định giá, không bảo đảm quy hoạch, và không tư vấn nên mua hay không.
Giấy tờ nào hay thiếu nhất khi đi công chứng?
Giấy tờ về tình trạng hôn nhân — đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng độc thân.
Cách chia thanh toán nào phổ biến và an toàn?
Chia thành các đợt gắn với các mốc — ký công chứng, nộp hồ sơ đăng ký, nhận giấy chứng nhận mới — và giữ lại một phần cho tới khi hoàn tất sang tên.
Nên đọc kỹ mục nào trong hợp đồng?
Thông tin các bên và thông tin tài sản vì sai một ký tự cũng gây vướng; giá và phương thức thanh toán; thời điểm bàn giao; ai nộp khoản nào; trách nhiệm của bên bán về việc tài sản không tranh chấp không thế chấp; và xử lý khi vi phạm.
