Chuyển nhượng nhà đất phát sinh vài khoản nghĩa vụ tài chính. Bài này nói cấu trúc các khoản đó.
Mức thu, cách tính và các trường hợp miễn giảm được quy định trong văn bản pháp luật và có thay đổi. Trước khi làm, tra quy định hiện hành hoặc hỏi cơ quan thuế.
Các khoản thường gặp
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định, bên chuyển nhượng — tức người bán — là người có nghĩa vụ nộp khoản này.
Có các trường hợp được miễn, chẳng hạn chuyển nhượng giữa những người có quan hệ thân thuộc nhất định, hoặc trường hợp người chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, một thửa đất ở duy nhất và đáp ứng các điều kiện kèm theo. Điều kiện cụ thể cần tra quy định.
Lệ phí trước bạ. Do bên nhận chuyển nhượng — người mua — nộp khi đăng ký quyền.
Phí công chứng. Tính theo giá trị hợp đồng, do hai bên thỏa thuận ai trả.
Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận. Các khoản nhỏ hơn, thu khi làm thủ tục đăng ký.
Phí đo đạc nếu cần đo lại thửa đất.
Ai nộp — luật và thỏa thuận
Cần phân biệt hai chuyện:
- Theo luật, mỗi khoản có người có nghĩa vụ nộp xác định.
- Theo thỏa thuận, hai bên có thể thống nhất ai thực tế trả tiền.
Trên thực tế, các bên hay thỏa thuận khác với phân định của luật — chẳng hạn người mua nhận trả toàn bộ. Điều này không sai, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng.
Thiếu điều khoản này là nguồn tranh cãi thường gặp: tới lúc có thông báo thuế thì hai bên mới bàn ai trả, và số tiền lúc đó không nhỏ.
Giá tính thuế
Cơ sở tính thuế dựa trên giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, nhưng có một cơ chế đối chiếu: nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn mức giá do nhà nước quy định cho khu vực đó, cơ quan thuế áp theo mức của nhà nước.
Ngoài ra, cơ quan thuế có thể yêu cầu giải trình khi thấy giá kê khai bất thường so với mặt bằng giao dịch.
Rủi ro của việc khai giá thấp
Ghi trong hợp đồng một mức giá thấp hơn giá thực tế giao dịch để giảm thuế là việc khá phổ biến. Nên biết các rủi ro của nó — và rủi ro lớn nhất rơi vào người mua.
Rủi ro pháp lý. Đây là hành vi kê khai không đúng, và có chế tài.
Rủi ro khi tranh chấp. Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp, số tiền được công nhận là số ghi trong hợp đồng. Phần chênh đã trả bên ngoài rất khó chứng minh và có thể mất.
Rủi ro khi bán lại. Giá mua vào thấp trên giấy tờ có thể ảnh hưởng tới việc tính toán khi chuyển nhượng lần sau.
Rủi ro với ngân hàng. Giá trên hợp đồng thấp có thể ảnh hưởng tới mức được vay khi thế chấp.
Nên làm gì
- Hỏi cơ quan thuế hoặc công chứng viên để ước lượng các khoản phải nộp trước khi thống nhất giá. Con số này nên nằm trong tính toán ngay từ đầu.
- Ghi rõ trong hợp đồng ai trả khoản nào.
- Ghi đúng giá thực tế. Phần tiết kiệm được từ việc khai thấp thường nhỏ hơn nhiều so với rủi ro đi kèm.
- Giữ toàn bộ chứng từ nộp tiền — chúng cần cho các thủ tục về sau.
Hỏi đáp nhanh
Theo luật thì ai nộp khoản nào?
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng do bên chuyển nhượng nộp; lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng nộp khi đăng ký quyền.
Hai bên thoả thuận khác luật có được không?
Được, và trên thực tế khá phổ biến — nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng. Thiếu điều khoản này là nguồn tranh cãi thường gặp khi có thông báo thuế.
Khai giá thấp hơn thực tế thì ai chịu rủi ro lớn nhất?
Người mua. Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp, số tiền được công nhận là số ghi trong hợp đồng — phần chênh đã trả bên ngoài rất khó chứng minh.
Nên làm gì trước khi thống nhất giá?
Hỏi cơ quan thuế hoặc công chứng viên để ước lượng các khoản phải nộp. Con số này nên nằm trong tính toán ngay từ đầu.
